1. 违法转租概述
违法转租，指在房屋出租人未许可的局面下，房屋承租人视自己为出租人并未经授权私自将其租赁的房屋转租与第三方。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第七百一十六条，房屋承租人若是想要实施转租行为的，应当征得房屋出租人的授权方可进行。次承租人，是在原有一套租赁合同的背景下，与承租人签署新的转租合同，以此来实现占有、使用该租赁合同标的物权利的第三方。
房屋租赁行为需要符合以下要件，方能构成违法转租：“1) 行为人在实施转租行为之前，须已与房屋出租人(所有人或者是其他有处分权限的人)”订立合法有效的房屋租赁合同。2) 行为人与第三人订立了房屋租赁合同。3) 行为人实施的转租行为与租赁行为所针对的标的为同一标的物。4) 房屋出租人并未准许承租人实施转租行为。
目前，在违法转租的性质上面，我国学界主要认为，整个转租过程中所涉及到的租赁权，并非乃单一的物权和债权的划分，有学者认为，我国处分行为兼具物权与债权变动的性质，转与他人租赁的行为仍旧是符合关于处分行为的相关规定的，因此违法转租行为并未跳出处分行为的范畴。另有学者认为，我国采取的是限制主义，房屋承租人并无处分权，未经授权转与他人租赁的行为属于无权处分行为，并不为人所认可。故该行为的法律效力理应当受到严格的限制性约束。
德国法学界其将转租行为视为一种严格意义上的债权行为。并且，德国立法模式为限制主义，承租人若想将租赁合同标的物租赁与第三方，必需取得出租人的容许。此时承租人的占有，之于此租赁合同标的物的而言，是缺乏权源的占有。
自由主义立法模式可以以法国为代表，其对待转租问题上大体为类似放任的态度。而另一些国家却有所不同，采取了区别主义立法模式：在动产的转租方面为限制主义，在其他租赁合同标的物的转租方面则采取自由主义。这就意味着，这些国家，除非当事人之间另行约定，否则，承租人有权进行转租，同时，法国还约束了出租人在限制转租的方面的权利，对承租人将租赁合同标的物转租第三方的权利出租人在有权提出异议的同时必须给出合理的解释。
2. 违法转租中的法律问题
(一) 承租人对原合同的违反
在违法转租中，承租人并未经得出租人的同意，便擅自将原合同标的物转租给了第三方，这事实上便是对原合同的违法。承租人违法转租的行为会损害出租人的合法权益。
承租人并非租赁房屋的实际所有者，仅仅享有使用权，原则上只有获得出租人同意后，方能转租。出租房屋与租赁房屋，本身是一个互相选择的过程。承租人所挑选的次承租人，存在不符合出租人标准、不当使用租赁物。发生纠纷、损害出租人权益的可能性。并且，承租人应当获取出租人同意而未获取同意便违法转租的行为，也会造成出租人的不满[1]。
承租人的违法转租行为，客观上加剧了出租人的风险，存在损害出租人合法权益的可能性。出租人的同意与否并非是可有可无的，其中蕴含着当事人的利益衡量。
(二) 出租人行为对次承租人的影响
针对承租人违法转租的行为，出租人可能采取解除原合同、事后承认等多种应对行为，在此之外，出租人的其他正常行为也会影响到次承租人的权益。应对行为关系到原租赁合同的有无、次承租人是否能继续使用该租赁物以及具体的行使过程。
首先，出租人如果解除原合同，次承租人便无法合法使用租赁物；出租人如果事后同意，次承租人便能够依据转租合同使用租赁物。其次，出租人还有可能会在次承租人使用期间，要求次承租人配合，按照明确的方式、方法进行使用。最后，出租人还可能将该房屋出售或抵押，也会存在影响次承租人权益的可能性。
出租人对待违法转租行为的态度、对次承租人所可能采取的行为模式以及其他正常民事行为等，都易影响到次承租人的合法权益。
(三) 次承租人对出租人权益的影响
次承租人在违法转租的法律关系当中，存在违反转租合同义务、行使侵权行为损害出租人权益的可能性。次承租人与出租人之间，虽然并不存在着正常的租赁关系，但其对转租合同的履行状态等也会影响到出租人的合法权益。
一般而言，转租合同中也会包含原租赁合同中租赁物的用途、使用方式等内容。次承租人对于此类条款的违反同时也违背了出租人的预期，并且还存在着其他法律风险。其次，次承租人的行为还可能会致使租赁物受到损失，侵害到出租人的财产权益。最后，次承租人与出租人之间虽然不存在着合同关系，但若其与承租人发生纠纷时，还易将纠纷扩大化，将出租人拉入到二者中的矛盾之中。出租人并非因违法转租行为而获益，但却面临了更多的矛盾和风险。
在违法转租的法律关系之中，次承租人实际使用租赁物，故次承租人的相关行为会影响到出租人的合法权益。
3. 次承租人和出租人的权益保障
(一) 次承租人的权益保障
1) 买卖不破租赁
关于买卖不破租赁在转租中能否继续得以运用的问题方面，总体而言，有两种不同的观点。一方认为，在转租法律关系内，亦可以继续运用买卖不破租赁的相关规则，房屋转租合同总而言之亦是房屋租赁合同之属。并且所有权买卖不破租赁之所以被设立便是为了保障承租人关于租赁合同标的物的权利在租赁期间能够继续地被承租人所运用，保障其依法所享有的权利，故其理应当享有此权利。另一方认为，根据受让人主体的不同，可以产生多种不同的法律后果，以此来决定是否使用买卖不破租赁规则。
在买卖不破租赁规则的适用问题上，存在着不同的观点，主要存在直接适用与类推适用两种观点。
支持直接适用的一方认为《民法典》中的相关具体规定仍然可以继续适用于此种情形。据第七百二十五条1可得知，在承租人按照租赁合同占有租赁合同标的物期限里，所有权人的改变不会干预到租赁合同。此时，根据《民法典》的规定，以及由于转租合同亦是属于租赁合同中的大范畴，则当然的适用买卖不破租赁。
支持类推适用的一方则持完全不同的态度，这一方认为买卖不破租赁规则，具有非常严格的适用条件。首先，原租赁合同的效力因买卖不破租赁规则得以运用的缘由而仍旧存在，原先涉及的租赁仍然得到了足够的保障。第二，对承租人与次承租人来说，只要该转租合同本身生效，即使出租人将此合同标的物转让给三方之外的其他人，买卖不破租赁的相关规定仍可以理所应当地运用于二者之中。此便为类推适用。
总体来看，支持直接适用的一方的观点更为符合情理与法治，缘由如下：首先，其亦为租赁合同的一种，同属租赁合同的范畴，符合买卖不破租赁合同的适用前提，故此项规则能够得以适用便是理所当然的事情了。其次，之所以设立了买卖不破租赁规则，便是为了最大程度地保护租赁法律关系中处于弱势的一方当事人的利益，维护房屋租赁市场的安全与环境。当转租法律关系的相关事实产生后，次承租人便已替代承租人，化为了租赁合同标的物的真正意义上的使用者，房屋人承租人实际上已经退出对租赁合同标的物的使用状态，与之相比房屋次承租人对租赁物的依托性更强，弱势的处境更加明显，因此理论上更加弱势的房屋次承租人便更应当按照规则的设立目的得到买卖不破租赁规则的庇佑。在违法转租法律关系中，买卖不破租赁作为最重要的几项规则之一，应当得以直接运用于此。无论如何，买卖不怕租赁原则依然有其正当性[2]。
2) 优先购买权与优先承租权
根据中国《民法典》第七百二十六条2可知，承租人在租赁期间租赁的不动产被转移所有权时有权以同等的条件先于他人购得。根据第七百三十四条可知，承租人在该不动产租赁期内有权以用等条件先于他人继续承租。然而，本国刚刚颁布的《民法典》仅仅只是明定了承租人享有这些权利，至于次承租人，则并无具体的章程。次承租人到底具不具有优先购买权与优先承租权，仍是一个充满争议的难题，这并没有因为《民法典》的出台而得到解决，立法者们并没有太过于关注这个问题，甚至于可以说是有点忽视。这亟待相关法学学说以及《民法典》司法解释来解决此问题。为保障公民合法权利，促进社会进步，立法者有必要明确相关权利的保障工作[3]。
优先购买权，顾名思义，其是当出租人将其本已经租予承租人的屋宇对外售卖时，该承租人对于此房屋具有的先于他人得能购得的权利。至于优先承租权，则与之大致相似，这意味着当房屋的租赁期限届至时，房屋承租人有权以相差不大的条件优先于其他人继续租赁使用。
在合法转租里，这两项权利的必然地为次承租人所具备。首先在合法转租所涉及的法律关系之中，承租人基于原法律关系从而取得了优先购买与优先承租的权利；然后，次承租人与承租人所签订的转租合同必须具备法律效力，次承租人同时还须是不动产真实意义上的承租人，此房屋并未被原承租人现实地使用。在此种情形下，房屋的次承租人便理应当如同真正的承租人一般(实际上确实也如此)享有真正承租人享有的权利[4]。
并且，次承租人仅仅只是与承租人中具有着一种异于其他租赁法律关系的转租法律关系，其与出租人间实际上并不存在着法律关系。事实上若是将出租人抛开来看待这一切，单纯地聚焦承租人与次承租人，则会发现，此承租人则为出租人，而此次承租人放在另一法律关系中便是承租人。故可以说，承租人与次承租人所涉及到的法律关系在本质上与出租人与承租人中所涉及到的法律关系并无明显不同，二者在一定范围内可以划等号。若是承租人具有处分权，其与完全意义上的出租人相比，实际上并无区别，其所具有的权利义务、所处的法律地位在本质上是相同的。在这种局面下，承租人所拥有的一切的权利次承租人亦必应具备。
但是，若是在违法转租法律关系中，其所依据的事实便发生了重大的变化。在违法转租所在的情景中，出租人可以运用法律所赋予的解除权，通过这样可以使其与承租人之间的法律关系归于消灭。故此时，随着作为两项权利之基础的租赁法律关系的解除，承租人便理所当然地失去了优先购买权与优先承租权。与之紧密联系的次承租人则也因承租人的行为所致的因果丧失了对于原标的物的权利联系，也因此无法行使相应的优先购买权与优先承租权。但是，对于此时存在于二者中的合同来说，只要其具备合同的相关要件，便会因此而存续，无需外物。基于合同相对性理论易知，其合同的效力是相对地独立于出租人与承租人所达成的合同的范畴之外的。出租人消灭的，只是他本人与承租人订立的合同的存续状态，而另一合同在法律上的存续则并不会因之改变。承租人实际上并不能够直接干涉与本身无关联的转租合同的效力问题，故严格意义上来将次承租人仍旧具有其应当享有的权利。转租合同并非原合同的附属合同，其是具备一定独立性而独立于此之外的[5]。
言而总之，既然转租合同仍旧有效，那么看来，优先购买权与优先承租权这两项权利事实上便是次承租人所理应当拥有的。在违法转租法律关系中，如果出租人行使解除权，被解除的仅仅是原租赁合同，而转租合同的效力，并未因此而受到不利影响。并且，转租合同，实际上仍然是属于租赁合同的一种，那么我国《民法典》中关于租赁合同中承租人的权利，次承租人由于其在转租合同中所处的位置实际上与租赁合同中承租人的位置相比并无本质差别，因而其当然地享有租赁合同中本便该归属于承租人所拥有的权利。依据立法目的和现实的法律关系，次承租人应当享有优先购买和优先承租的权利[6]。
承租人擅自转让租赁物的行为不会使得出租人的相关行为归于无效[7]。因此看来，在违法转租法律关系中，次承租人当然具有优先购买权与优先承租权，但基于合同相对性，如果原租赁合同被解除，其便无法针对原租赁物行使权利。在此情况下，次承租人有权要求承租人予以赔偿；如果原租赁合同并未被解除，则次承租人有权主张对原租赁物行使优先购买权与优先承租权。
3) 先租后抵
《民法典》第四百零五条规定3抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
当出租人抵押其本已经对外出租的房屋时，若承租人基于租赁合同已经租赁了此不动产并完成了占有，那么，此抵押权的效力事实上会受到租赁权极大地干预，承租人于此房屋仍然具备租赁权并且优先生效。
不论何时，承租人将其所租赁的不动产另行转租给了次承租人，只要是承租人是在不动产上的抵押权成立前租赁并进行占有的，那么，次承租人的利益就基于承租人因“抵押不破租赁”的庇佑而受到保障。即使此时处于承租人未获取应当获取的许可而违法另行转租的背景下，“抵押不破租赁”规则仍可以基于合同相对性原理而为次承租人适用于此转租关系中。
位于违法转租法律关系之中的次承租人可以根据买卖不破租赁原则、优先承租权、抵押不破租赁规则、优先购买权等向承租人宣称本便应当属于其本身的权利，然而在对于原租赁合同标的物方面却无法在出租人运用解除权后主张租赁权。其之所以无法对原租赁合同标的物行使权利，是由于承租人的不当行为所导致的，承租人理当为此担责，次承租人有权因自己的正当利益受到侵害而向承租人索要赔偿。违法转租法律关系中的次承租人有权要求承租人赔偿损失，如要求解除合同、支付违约金，或者是协议变更合同的标的物等。
(二) 出租人的权益保障
1) 解除权
我国《民法典》规定4承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故若是承租人在出租人未发出授权的情景下将其从出租人处所租赁使用的房屋再行出租给次承租人时，出租人有权解除其与承租人所签署的租赁合同。此是违法转租之中最为常见的情形，这利于最大程度地维护出租人所应有的合法权益。出租人是否行使解除权会直接影响到违法转租中法律问题的处理[8]。
《民法典》第七百一十八条规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。但是出租人若是未提出异议，或者是以事后追认的方式准许，那么这便是经出租人准许的转租，属于合法转租的一种。这有利于兼顾三方权益。
2) 提起诉讼或仲裁
在违法转租的法律关系之中，除了承租人的违约问题外，还存在着因次承租人的侵权行为造成出租人权益受损的情况发生。在此情形下，出租人有权向次承租人提起诉讼，要求其停止侵害，赔偿损失。
一方面，承租人的违法转租行为，未经得出租人同意，违反了原租赁合同义务，应当承担违约责任；另一方面，次承租人如果因使用不当等造成了出租人权益损害，由于出租人与次承租人之间不存在着合同义务关系，基于合同的相对性，出租人无法要求次承租人承担违约责任，只能按照侵权责任的相关规定，要求次承租人采取停止侵害、赔偿损失等活动。当然，此时也可以先要求承租人按照合同承担违约责任，事后再由承租人向次承租人追偿。
总之，出租人有权要求承租人依照原租赁合同承担违约责任，有权要求因不当使用租赁物造成损害的次承租人承担侵权责任。
(三) 最终责任的承担
出租人、承租人与次承租人之间，不存在包含三者的合同关系，因此为了保障违法转租中当事人的合法权益，有必要将明确可能存在的责任问题[9]。
1) 出租人与承租人之间
在违法转租关系中，出租人与承租人中的责任承担是一个颇为复杂却又终究不可避免的难题。
根据《民法典》的规定5当承租人实施了未经出租人容许便对外转与他人租赁的举动时，出租人有权运用解除权。但是，出租人也有权利选择不解除合同，即用明示、默示或者单纯沉默的方式来表示对于此转租行为的认可，此时，此转租行为便又成为了合法转租行为。
总之，若是出租人在违法转租法律关系之中不使用解除权解除合同或者是事后同意，那么承租人与出租人之中的法律关系仍然是合法转租关系，故仍应当按照租赁合同的约定，承担责任。并且，若是第三人实施了侵害租赁合同标的物的行为导致了损失的发生，承租人便要负担对等的法律责任。若出租人行使了解除权，那么承租人便要承担因其行为导致合同解除所造成的违约责任。
2) 承租人与次承租人之间
在承租人与次承租人之中的转租法律关系实际上仍是属于租赁关系的大范畴一种，所以从的角度来看，承租人、次承租人中责任的归属问题在实际中便可以等同于出租人与承租人中的责任的归属问题，二者在本质上其实是一样的。
当次承租人违反约定时，其向谁承担责任的答案便与原租赁法律关系中的完全一样，次承租人须向承租人承担违约责任。
当承租人违反约定时，例如，若是出租人运用权利解除原合同，承租人便无法出租给次承租人合同中本已约定好的租赁合同标的物，此时承租人只能如上节情形一样，无法不担负其违反合同约定所造成的违约责任。
但在违法转租所处的法律关系中，若是标的物的损害是由于此第三人所造成的，即次承租人构成了侵权，此时，情况便与以上两种情形完全不同了。此时，承租人实际上既非租赁合同标的物所有权人，也并未直接占有、使用租赁物，故次承租人此时并不对承租人负有赔偿责任。此时，次承租人的侵权行为，事实上并未造成承租人的损害，次承租人并没有侵害归属于承租人的权益。故次承租人此时只该向出租人负担责任。此时，有可能是次承租人单独承担责任，也有可能是与承租人承担连带责任或者不真正连带责任[10]。
若是在合法转租关系之中，情况，便会略有所不同。此时，承租人之于此租赁合同标的物的占有是有权源的占有，其有权采取另行转租的方式来对租赁合同标的物进行处分。故此时，次承租人毁损租赁合同标的物的行为侵害了承租人的合法权益，次承租人应当对承租人负担相应的侵权责任。
3) 出租人与次承租人之间
在合法转租法律关系之中，基于合同的相对性原理，以及我国民法典第七百一十六条的规定，次承租人并非对出租人负担责任，其通常只是先对承租人进行弥补，再由承租人依据《民法典》第七百一十六条，赔偿出租人所收到的损失。
然而，在违法转租法律关系之中，情况却略有所不同。不同于上文法律的直接拟制担责的情形，此时理当采纳侵权责任的相关规范。由于此刻租赁合同标的物事实上仍为出租人所有，故当次承租人损害租赁物时，次承租人便理当向出租人负担侵权责任，赔偿出租人受到的损失。而这种侵权责任的承担，与承租人与次承租人内含的关系完全无关，不受影响。这种责任，并非是当事人由于违反约定的义务而形成的违约责任，而是由于次承租人侵犯了出租人的合法民事利益而因此须承担的侵权责任。
总之，在违法转租法律关系之中，若是次承租人的缘由造成了标的物损害，次承租人无需向承租人承担违约责任或者是侵权责任，承租人也无需向出租人承担违约或者侵权责任，而是直接由次承租人因其造成了出租人民事权益损害的缘由来直接向出租人承担侵权责任。在此之间，一般来讲，并无承租人的关系。与之有所差别的是，在合法转租法律关系之中，便要按照《民法典》的相关规定，由承租人向出租人担责，而次承租人仅需对承租人负责。
4. 结语
本文主要从出租人、次承租人的立场出发来论述了保护当事人合法权益的必要性和方法，并从买卖不破租赁、优先购买权、优先承租权、先租后抵、合同的解除以及责任的承担等不同的角度具体分析了当事人权益保护的相关问题。法律是维护秩序、保障人权、实现公平正义的，国家应当采取合理的措施，来治理违法转租的乱象。
NOTES
1《民法典》四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
2《民法典》七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3《民法典》四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
4《民法典》七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
5《民法典》七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。