基于AHP-熵权法的老旧小区改造中社会资本运作影响因素研究

Study on the Influencing Factors of Social Capital Operation in the Reconstruction of Old Communities Based on AHP-Entropy Right Method

摘要: 在城市更新行动背景下，老旧小区改造是符合我国根据城市发展需要做出的一项重要战略决策，而引入社会资本则有利于拓宽融资渠道和项目的高质量运行。为了进一步推动社会资本参与老旧小区改造的进程，筛选出了社会资本参与老旧小区改造的影响指标，构建了AHP-熵权法模型并分析了各个影响因素之间的关系，最后提出了对策建议。结果表明：老旧小区改造中社会资本运作的主要影响因素为政策不够透明、产权不够明确、居民无付费意识、市场融资渠道单一。本文的研究成果可以为老旧小区改造项目在吸引社会资本时提供理论支持。

Abstract: Under the context of urban renewal action, the reconstruction of old residential areas is an important strategic decision in line with the needs of urban development, and the introduction of social capital is conducive to broadening the financing channels and the high-quality operation of projects. In order to further promote the process of social capital participation in the reconstruction of old residential areas, the influence index of social capital participation in the reconstruction of old residential areas is selected, the AHP-entropy weight model is constructed and the relationship between various influencing factors is analyzed, and finally the countermeasures and suggestions are put forward. The results show that the main influencing factors of social capital operation in the reconstruction of old residential areas are lack of transparent policies, lack of clear property rights, residents’ awareness of payment, and single market financing channels. The research results of this paper can provide theoretical support for the old residential area reconstruction project when attracting social capital.

1. 引言

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，加强城镇老旧小区改造和社区建设 [1] 。”2023年，新开工的城镇老旧住宅区将达到有5.3万个，涉及865万户居民。随着项目改造工作的不断进行，改造数量持续增加，投资总量逐年递增，在国家补助资金及市、区财政配套资金有限的前提下，社会资本作为完成社会可持续发展目标的新经济组织力量，在城市化更新建设中起着解决技术问题、提供优质服务与改善城市风貌等重要作用。

投资额度大、参与方多、涉及面广、建设周期长等是PPP项目的主要特点，因此，较一般项目而言其不确定因素更多。邢华和张绪娥 [2] 从北京劲松社区改造的实例进行分析，认为社会企业在老旧小区改造项目当中充当了桥梁和中介的作用，因此政府应给予一定的重视以更好地发挥社会企业在改造项目中的黏合作用。张佳丽等 [3] 通过对老旧小区改造项目的实证研究，得出了相关结论，居民的参与水平不高严重影响了老旧小区改造项目进程。可以通过改革小区治理体系完善社区管理机制来提高居民参与积极性。周刚华 [4] 通过对杭州市老旧小区改造实际存在的问题进行调查分析，提出可在政策和融资模式等方面加以改革来吸引更多社会资本参与到老旧小区改造的过程。张佳丽等 [5] 通过对老旧小区改造市场化融资模式的系统分析，并同时对比其他国家老旧社区市场化融资方法，提出可以从遵循共建理念、拓宽进入路径等建议。李明顺和张豆 [6] 通过对老旧小区改造项目进行分析，提出可以通过加大政府的帮扶力度拓宽市场融资模式来提高社会资本参与的积极性，以达到加速城市建设的目的。

虽然老旧小区累计改造数量不断增多，但在实际改造过程中，由于社区管理不完善、产权结果不明确、居民意见很难达成统一及改造投资风险的不确定性等原因，部分企业因此无法积极参与到项目建设当中 [7] 。我国目前正处于的城市化更新的关键时期，因此在老旧小区改造项目中引入社会资本并使其在改造过程中真正发挥出应有的作用。因此，在本篇文章中，笔者将对老旧小区改造的内涵进行阐述，并对老旧小区改造中社会资本的作用进行分析，为改善市民生活质量，加快城市的现代化进程提供有效建议。

2. 研究方法

层次分析法(AHP)是上个世纪提出来的，它是一种主观的赋权方法，将阶段风险要素一层层地分离，形成相互具有联系的有序层次，并通过确定权重系数，对权重进行分析比较，从而得出老旧小区改造中社会资本运作影响因素的排列顺序。熵权法是一种客观的赋权方法。主客观相结合，可以很好的对指标权重进行评价。

(一) 层次分析法

层次分析法，是一种权重决策分析方法。它将与决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，结合了定性和定量分析来解决复杂的多目标问题，利用决策者的经验判断各衡量目标之间能否实现的标准之间的相对重要程度，并合理地给出每个决策方案的每个标准的权数，利用权数求出各方案的优劣次序。在构造判断矩阵时，多采用1~9标度法，该法存在矩阵一致性判断不协调和权重拟合时往往存在精确性不足的问题。具体步骤如下：

1) 构建层次结构模型

首先将问题主体划分为3个层次——目标层、准则层和方案层。在实际应用中，模型不一定局限于该3个层次，而是可以根据实际情况进行划分，本文设定目标层、准则层及指标层。

2) 构造判断矩阵。将每一层的各因素进行两两对比，引入1~9标度法，可构造出这一层的判断矩阵，满足 $a_{ij}{a}_{ji}=1$ 。

3) 判断矩阵进行按列归一化，用求和法求得重要度向量

$\bar{A}=\frac{a_{ij}}{{\displaystyle \underset{k=1}{\overset{n}{\sum }}{a}_{kj}}};i,j,k=1,2,\cdots ,n$ (1)

公式中， $a_{ij}$ 为判断矩阵A的第i行第j个元素； $a_{kj}$ 为判断矩阵A的第k列第j个元素；n为矩阵的阶数。

${\omega }_i=\frac{1}{n}{\displaystyle \underset{i=1}{\overset{n}{\sum }}\overline{A_{ij}}};i,j=1,2,\cdots ,n$ (2)

4) 计算判断矩阵的最大特征根λ_max

${\lambda }_{\max }\approx \frac{1}{n}{\displaystyle \underset{i=1}{\overset{n}{\sum }}\frac{{\left(A{\omega }_i\right)}_i}{{\omega }_i}};i=1,2,\cdots ,n$ (3)

公式中， $A{\omega }_i$ 为矩阵A和其权重矩阵的乘积。

5) 进行一致性检验及检验系数

$\text{C}\text{.I}\text{.}=\frac{{\lambda }_{\max }-n}{n-1}$ (4)

$\text{C}\text{.R}\text{.}=\frac{\text{C}\text{.I}\text{.}}{\text{R}\text{.I}\text{.}}$ (5)

R.I.取值见表1所示，若C.R. < 0.1，则认为一致性检验通过。

Table 1. Average random consistency index

表1. 平均随机一致性指标

(二) 熵权法

熵权法是一种客观赋权法。熵权法的基本思想是根据各指标变异程度，利用信息熵来计算各指标的熵权。一般情况，若某个指标的信息熵越小，其变异程度就越大，提供的信息量也就越多，则该指标在综合评价中起到的作用也越大，其权重也越大。相反，某个指标的信息熵越大，其变异程度就越小，提供的信息量也就越少，在综合评价中起到的作用也越小，其权重也越小。熵权法计算步骤简单，通过有效利用指标数据，排除主观因素影响，最后得到比较客观的权重值。熵权法步骤如下：

1) 构建n个评价对象，k个评价指标得判断矩阵，并将数据标准化

$Y_{ij}=\frac{X_{ij}-\min \left(X_{ij}\right)}{\max \left(X_{ij}\right)-\min \left(X_{ij}\right)}$ (6)

2) 求各指标的信息熵

$E_j=-\ln {\left(n\right)}^{-1}{\displaystyle \underset{i=1}{\overset{n}{\sum }}{p}_{ij}}\ln p_{ij}$ (7)

其中， $p_{ij}=\frac{Y_{ij}}{{\displaystyle \underset{i=1}{\overset{n}{\sum }}{Y}_{ij}}}$ ，如果 $\underset{p_{ij}\to 0}{\lim }{p}_{ij}\ln p_{ij}=0$

3) 确定各指标权重

$W_i=\frac{1-E_i}{k-{\displaystyle \underset{i=1}{\overset{k}{\sum }}{E}_i}}\left(i=1,2,\cdots ,k\right)$ (8)

4) 结合层次分析法和熵值法得到的权重进行综合计算

$W_i=\mu m_i+\left(1-\mu \right)n_{i}0\le \mu \le 1$ (9)

$W_i$ 为AHP-熵权法组合权重值， $m_i$ 和 $n_i$ 对应层次分析法和熵权法的权重值μ为经验因子，根据本文指标设立情况，μ取为0.5。

3. 老旧小区改造中社会资本运作影响因素指标体系构建

AHP是一种将定性分析与定量分析结合在一起，具有系统性和层次化特点的研究方法。熵权重法是一种客观赋权法。在实际应用中，熵权法依据各个指标的变化程度，采用信息熵来计算各个指标的熵权，并用熵权来修改各个指标的权重，以此来获得一个更客观的指标权重。本文基于AHP-熵权法组合赋权，对该项目进行科学客观的评价

1) 项目情况。改造内容包括基础类、完善类、提升类三类。不同的改造内容对应不同的改造方式、改造规划和资金需求；改造工期是指改造时间的长短；改造难度是指施工难度与协调难度。改造项目的现有设施与产权管理情况 [8] 很大程度上决定了社会资本参与改造项目的难度。

2) 居民情况。居民意愿是指社会资本的引入需要征求民意。居民是改造成果的受益者，也是设施与服务的消费者。居民作为社区活动的主体，能够有效推动社区改造的进程，居民的参与程度 [9] 与居民出资情况 [10] 很上决定了老旧社会资本参与老旧小区改造的效果与经济效益。

3) 政策情况。老旧小区改造是政府主导的一项民生工程，市场化改造由于其具有正外部性的特点，需要政府采取措施进行调节，社会资本参与老旧小区改造离不开政府的政策的帮扶 [11] 。政策及市场情况是指政府的相关帮扶政策情况、市场化融资情况、金融支持情况与市场准入门槛等方面。

4) 市场情况。市场环境是企业进行行为选择的动力。标杆企业的动向会引领行业的发展，业内企业会跟随标杆企业的行动而开展经济活动。金融机构的相关支持 [12] 与拓宽市场融资渠道加大市场融资力度 [13] 利于吸引社会资本参与投资。因此，市场情况是社会资本参与老旧小区改造的重要决定因素。

根据文献调研结果及相关专家所给建议，老旧小区改造中社会资本运作影响因素效益评价指标体系如图1所示

Figure 1. Benefit evaluation index system of factors affecting social capital operation in the renovation of old communities

图1. 老旧小区改造中社会资本运作影响因素效益评价指标体系

4. 实证分析

本文以B项目为例，应用上文构建的指标体系及评价方法对该项目改造情况进行准确评价，从而找出影响社会资本运作的因素，并制定出相应的解决策略。

B项目涉及13个老小区，包括810户17栋居住建筑，总建筑面积6.4346万平方米。目前，该工程已经全面开工，工程总进度达到了11%。主要负责房屋屋面的防水、外墙隔热、通道设备及各类电线的安装。配套设施包括：老管道、设施改造、排水、破损路面、路灯、垃圾回收、各类线缆、围墙、监控、绿化、文化休闲设施等。

(一) 层次分析法确定各指标权重

根据AHP层次分析法的要求，本文邀请了参与建设B项目的15名管理人员，以及设计单位和承建单位的5名参与工作者，组成专家组，对准则层的各项指标根据标度表进行评分。根据评定结果，由上文相关公式，得出结果，如表2~6所示。

Table 2. Item factor B1 judgment matrix

表2. 项目因素B₁次判断矩阵

Table 3. Resident factor B2 judgment matrix

表3. 居民因素B₂次判断矩阵

Table 4. Policy factor B3 judgment matrix

表4. 政策因素B₃次判断矩阵

Table 5. B4 judgment matrix of market factors

表5. 市场因素B₄次判断矩阵

Table 6. Weights of indicators at all levels of social capital operation in the renovation of old communities under the analytic hierarchy process

表6. 层次分析法下老旧小区改造中社会资本运作各级指标权重

(二) 熵权法确定各指标权重

熵权法比较客观，根据准则层和指标层信息量确定权重，本文邀请20位专家，分别对准则层和指标层的风险 因素进行打分，进行风险等级评价。将风险等级分为三级，即V = (1, 2, 3)，1代表风险等级低，2代表风险等级一般，3代表风险等级高，评分越高，代表该因素风险程度越高。根据计算得出熵权法B项目准则层及指标层权重，运用熵权法可得各评价指标的客观权重，计算结果如下表7：

Table 7. Index weights at all levels of social capital operation in the renovation of old communities under the entropy weight method

表7. 熵权法下老旧小区改造中社会资本运作各级指标权重

(三) 根据AHP-熵权法综合赋权法确定的综合权重结果

将两种方法的结果进行整合，得到最终的综合权重表。如表8所示。

Table 8. AHP-entropy weight method comprehensive weight table

表8. AHP-熵权法综合权重表

(四) 研究结果分析

通过以上的研究，从表8的准则层综合权重可以得出，影响因素从大到小的排序为政策、居民、项目和市场因素风险。又由方案层的综合权重得出，影响施工安全风险的因素主要有：B₃₁政策不够透明、B₁₁产权不够明确、B₂₂居民无付费意识、B₄₂市场融资渠道单一。由此建议此政府加强相关政策的稳定性和透明程度，相关部门要处理好老旧小区的产权关系，加强管理。

5. 实施策略与建议

1) 加大帮扶政策推广，完善市场管理机制。社会资本参与老旧小区改造离不开政府的支持与引领。国家与地方应在健全各类政策与配套机制，在老旧小区改造项目的规划管理、建筑法规、项目管理等环节适当的开放便捷通道，在此基础上，加强财政、税收和金融方面的扶持，完善社会资本参与的市场化途径，充分发挥政府在这方面的积极导向作用，为社会资本更好地参与老旧小区建设提供更多机遇。

2) 加强社区管理，营造良好氛围。加大社区宣传力度，增强居民参与工作的思想动力以及组织推动力。做好社区人员的职责分工，建立相应的考核办法。充分了解居民诉求激励居民主动参与，并根据居民的具体需要为其提供专门设计。宣传改造小区的重要意义并争取到居民群众对于社区的理解和支持，加强小区与社区的人际交流，推动社区与居民共同发展，发挥多方共同治理以及资源调动的优势。

3) 提高改造认可，增强付费意识。居民既是老旧小区项目改造的受益者，更是参与者，居民的态度决定着老旧小区改造的力度。社会资本的介入，可以丰富更新方式，提升居住品质。社区工作人员和业委会可以利用社区宣传媒体，通过座谈、入户交流等方法，转变部分居民的传统主观意识，增强他们付费意识。让他们真正体会到多元化的服务所带给他们的方便，并逐渐增强他们对市场化改革。

4) 建立多种合作模式，吸引社会资本积极参与。政府、社会资本和旧住宅区业主作为旧住宅区改造的主体，根据具体改造项目的实际情况，可以与社会资本和旧住宅区业主共同制定社会资本和旧住宅区业主利益相结合的合作模式。同时可将老旧小区的空间布局、区域规划与物业管理等生活服务与消费需求等多方面结合，拓宽盈利渠道有效降低项目投资风险实并切实提高区域内居民生活品质。

6. 结语

本文从项目、居民、政策、市场4个层面构建老旧小区改造模式影响因素体系，并运用AHP-熵权法进行主客观赋权确定各评价指标的权重，以B项目为例应用本文所构建的评价模型对其社会资本参与情况进行了评价，评价结果符合实际。

本文所研究的基于AHP-熵权法的社会资本参与老旧小区评价方法，使得分析结果相较于传统方法而言兼顾了主观性和客观性，结果更符合实际，方法具有普适性，对其他老旧小区改造项目具有一定的参考意义。但在本文中仅针对个别项目进行研究，在实际运用中，评价指标的选择还需根据具体情况进行优化和完善。

基金项目

辽宁省社会科学规划基金重点项目(L20AJY004)。