1. 引言
党的十九大提出了建设美好家园的设想，推出了“五位一体”的发展思路，统筹协调围绕“四个全面”的战略布局，提出增加居民幸福感的发展脉络。鉴于此，
2019 年 4 月 8 日
，国家发改委发布了“2019年新型城镇化建设重点任务”的通知，通知中出台了加快城镇化建设的相关举措，即按照尊重意愿、自主选择原则，以城镇农业人口转移为重点，兼顾高等学校及职业院校(技工院校)毕业生、不同城市间就业人员转移为基础，提高城市非户籍人口落户的工作力度，推进未落户城镇常住人口平等享有教育、医疗等基本公共服务相关工作。
推进城镇化建设政策的落地，为非城镇人口的转移提供了政策保障。有统计数据显示，截止2017年底我国目前人口的城市化率为58.52%，但我国的户籍城市化率为42.35%，城市中有大量人口没能享受与城镇居民同等待遇。城镇化建设政策的实施，必将推动非城镇人口的增加，提升城市经济发展基础，进一步拉动城市经济发展，为区域经济振兴助力。
如何促进非城市人口的转移，进城务工人员有固定的居所是关键，“租售并举”不失推进人口城市化的有效举措，唯有此，其既能生活于城市，亦能持久幸福。本文以非城市人口转移为切入点，着重分析人口转移过程中“租售并举”长效机制政策框架。
2008年由美国次贷危机形成的房地产业倒闭潮，波及全球各不同国家，成为近十年来最严重的一次金融风暴。有相关研究表明，在全球发生过的42次经济危机中，有21次是由房价的巨烈波动引起(金德尔伯格，2000) [1] 。房地产的巨大风险，已成为各国经济增长的鸿沟。
另国际货币基金组织在1970~2000年对16个发达国家的房地产市场调查及研究，由于房地产价格上升，居民财富急剧增长，其形成的财富效应超过了由于股票价格上升形成的财富积累效应 [2] 。正基于此，投资者和投机者对房地产给予了格外关注，根据Baum等 [3] (2011)调查研究，在全球资产总额中房地产资产价值所占比例已大大超出50%，而且还存在着不断上涨的态势。由此，各国学者给予了极高的关注度，以期减少其对经济发展的不利影响。本文以破解房地产发展瓶颈为目标，租售并举，从政策层面探讨影响房地产的发展因素。
2. 文献综述
房地产即有着高回报率，亦存在着泡沫挥发性，这种矛盾的综合体，激起各国学者对其进行了深入研究，以探讨其长远发展之策。
对文献进行了梳理，对房地产租售问题进行研究，主要从两个不同方面展开：
1) 加强政策层面的建设，可稳步推进房地产发展
涤非 [4] 论述了我国房地产“租售并举”的政策要点，指出“扩大租赁，租售同权，先租后售，先适居再改善”的三步发展之策，着力理清房地产新政的框架。
崔光灿 [5] 认为房地产已经成为个人资产、城市公共服务、户籍的外化载体。在满足居民对房屋居住的方式上有市场化与保障化供应两种。解决房地产发展长期波动性的机制应多种举措并行，加强预警体系建设，强化土地、财政、金融的长效手段，弱化行政政策对房地产的过度干预。
张黎莉等 [6] 剖析了房地产市场存在的主要问题，提出“市场、政府、社会”三者共同协调发展，扼制房地产的无序化，实行动态平衡的市场监管理机制，以政府为龙头，社会广泛参与的租赁体制，促进房地产市场的健康发展。
陈峰等 [7] 剖析了我国房地产市场存在的高房价与高库存问题，指出其影响了整个实体经济发展与居民生活质量，价量平稳波动是构建房地产的长效机制所达成的目标，为此应着重做好财税、政策、土地等方面的制度制订。
顾晶晶 [8] 从供给的角度，探讨了房地产平稳发展的政策机制，应从政策、金融、土地等多方面综合实施，遏制房地产的投机行为，促进其平衡健康发展。
陈晟等 [9] 基于我国供给侧结构性改革背景，从住房政策、土地和金融三方面论述了房地产平衡发展的机制，三者相互联动，协调补充，才能不断促进房地产的平衡有序健康。
何芳 [10] 立足于租售并举与租购同权，从政策的公平性、经济性、效率与效果剖析了房地产发展，认为只有政府制定合理的住房政策，才是房地产发展的稳定器。
国务院发展研究中心课题组 [11] 梳理了我国自2013年以来的房地产发展的基本面，列举其所面临的问题特征。只有加强政策导向，管控金融政策，协调房地产发展政策，房地产的发展才能平稳有序。
2) 房地产供给均衡化有利于房地产建设
卢为民 [12] 认为上海房地产的突出问题是需求的持续上涨与供给结构的失衡。而解决这一问题之策在于推进“五个转变”，保持房地产市场的稳定、高效。
王水莲等 [13] 分析得出土地供给机制、政策的调控稳定性、市场的监管机制等成为房地产发展的关键制约因素，需提高房地产的预警机制认识，加大土地的有效规划利用，发挥市场的宏观调控作用。
陈杰 [14] 从货币政策、市场配置、供给与需求等多方面剖析了房地产发展过程中面临的风险，为了能够保持房地产发展的健康有序，政府应从土地供应、市场配置、住房政策等方面实施全方位的综合治理，保证房地产的平稳性。
3. “租售并举”面临的困境
3.1. 租售同权是其发展的法律瓶颈
从目前我国的住房制度来看，我国的房屋属个人私有财产，在各个不同城市房屋与户籍相关联，有了诸多法律属性。在城市拥有房屋，可享受城市的教育、医疗、公共服务等，而如果没有私人房产，既使在城市生活几十年，也难以享受到城市居民的教育、医疗、公共服务等，可以说，房产是个体生活发展的基础。实行“租售并举”可有效遏制城市房地产价格的过快增长，避免房地产泡沫的发生，平稳促进经济的有序发展，但“租售同权”是其良性发展的前提条件，让更多有住房需求的群体实施租住生活方式，不单单仅以拥有住房这唯一种住房生活方式。同时，政府实施合理的住房租赁计划，引导居民租赁住房的生活方式，有序推进生活方式的变革。
3.2. 住房政策稳定性是其发展的保障
“租售并举”能够取得明显的交果，住房政策的连续稳定是其发展的根本保证。从我国房地产制度的发展来看，我国的房地产呈现出一定的周期性，这与房地产制度有关较大的关联性。往往房地产的高起与跌落与政策有着极强的联系。实施有效的“租售并举”制度要以房地产政策的可持续性为条件，不因局部因素而改变房地产政策的基本走向，以一种战略眼光制定房地产发展的政策。
3.3. 金融政策的扩张性是其发展的制约
房地产发展与金融有着紧密的关联性，金融政策的平稳有序保证房地产发展的平稳。保持金融政策的稳定，将极大地促进房地产发展的持续平稳。但资本是逐利的，其逐利性将严重制约“租售并举”的良性发展，是其不断促进经济的瓶颈。从我国金融政策的发展变化来看，房地产价格较金融政策具有一定的延迟，保持金融政策的稳定性，房地产价格将呈现平稳发展态势。
3.4. 土地的有序化是其发展的关键
土地是房地产发展的基础，我国虽然地大物博，除产山川、河流、丘陵、沙漠、森林等，适宜于居住的土地面积占到总面积的近50%，其中还包括基本农田18亿亩是不可逾越的，以及学校、铁路、公路等，除去上述用途的土地，能够用于房地产开发建设的土地已所剩无几。同时，房地产建设具有一定的地域性，需在一定区域内完成其开发建设，因而能够满足居民生活需求的土地更是少之又少，土地的有序化利用，科学规划，合理利用，成为房地产发展的关键，也是“租售并举”的根本要求。
4. “租售并举”的长效机制政策设计
4.1. 加强制度的连续性及长远性设计
房地产发展与金融、土地、区域经济、人口等相关政策具有密切的关联性。政策的些许改变，都将严重影响房地产的发展，对其带来根本性的变化。对不断促进房地产的发展，需统筹考虑房地产发展的相关政策，做好长远规划，实行顶层设计，科学合理地发挥相关政策的协调性作用，增强房地产发展的可持续性。据统计，自2008年金融危机，我国房地产政策经历了相对宽松，到严厉限购，经历四次波动，形成一定的周期性，与其相伴，房地产价格也呈现出周期性波动，起起伏伏，影响了整个实体经济的发展。为了能够保持房地产发展的平稳性、可持续性，有必要保持房地产政策的连续性，稳定性。
4.2. 做好土地的规划，不断增强发展的可持续性
土地是房地产发展的根本所在，我国虽然地域辽阔，但适宜于房地产发展可利用的土地总是有限的。在土地数量一定的条件下，最大程度地促进房地产发展，做好土地利用规划，增加科学利用土地成为发展房地产业的必要路径。“租售并举”将提高土地利用率，合理地促进土地集约化程度，满足不断增长的人口、经济对房地产发展的需求。
我国虽是一个国土辽阔，但人均土地资源贫乏。我国现有土地面积144亿亩。其中，耕地20亿亩，占总面积的13.90%；林地、草地61.70亿亩，占43.82%；厂矿、道路用地12亿亩，占8.30%；水域面积为4.30亿亩，占2.90%；宜农宜林荒地为19.30亿亩，占13.40%。我国人均土地面积仅为0.10公顷，而世界人均土地面积为0.37公顷，与世界平均水平相比，我国不及世界平均水平的1/3，如果不能合理规划土地利用，不仅房地产的发展受到制约，甚至其它方面的发展也将严重受到巨大的冲击。
4.3. 将区域增长与城市发展相结合
房地产的发展呈现出一定的区域性，而发展的健康性决定于区域竞争力的强弱。一个地区的房地产发展应与区域发展相协调，既不能超前意识过浓，也不能瞻前顾后，不思进取，而应采取与区域发展有序联动，统一谋划，协调发展。从我国经济发展来看，呈现出以长三角、珠三角、京津冀为首，中部地区的黄河三角洲、皖江城市带、鄱阳湖生态经济区、成渝、关中―天水、环北部湾经济区为辅的区域发展发展格局，得益于东北振兴战略，东三省的发展也进入了快车道。房地产的发展应充分参考区域发展格局，选取区域发展中的产业对接，充分谋划，与区域经济发展做好衔接，彼此相互扶持，以达共同发展之要义。
4.4. 城市发展与人口政策相统一
房地产的发展最终目的是满足居民居住的需求，伴随着城市化进程的加快，越来越的农村人口转移到城市，加剧了城市住房的需求压力。
据来自至国家统计局数据，1978年我国城镇人口数量为17,245万，占人口总数的17.92%，而到2018年我国城镇人口83,137万，占总人口59.59%。据统计现发达国家的城市化率为75.00%相比，还有一定的差距，我国的城市化率正以每年1.00%的速度在不断提高，从绝对数量上讲，每年大约有1300万人进入城市。随着城镇人口数量的不断增加，导致对房地产需求的持续增加，这也就意味着对房地产需求会在相当长的时间内存在一定的刚需。
但由于区域经济发展的差异化，不同城市人口流动的速度存在很大的不同。一线城市，即北京、上海、广州、深圳等人口膨胀，二线城市人口流动放缓，三、四城市人口增长较慢，因此，在实施“租售并举”，促进房地产的发展时，应充分考虑城市化进程的速度，科学谋划，科学合理地制定房地产发展策略。
5. 结论
从我国目前的社会发展来看，经济增长的持续性、城市人口的不断增长、城市化进程的加快，无疑对房地产的需求提出了更高的要求。针对于区域不同城市，因地制宜，“租售并举”不失为一种解决城市发展，经济建设的有效之策。“租售并举”虽能够对城市住房供应与居民住房需求之间的矛盾进行缓解，关键之道还在于政策的长远谋划及长期稳定发展。
通过对我国房地产市场发展进行研究，可得出：
1) 我国房地产市场发育差异较大，不同区域房地产供求之间矛盾不同，应区别不同城市房地产供应与需求特征，制定具体措施，寻求破解之道。
2) “租售并举”，可有效提高房屋利用率，缓解城市发展住房供应与需求之间的矛盾，促进城市房地产建设和城市经济发展。
3) “租售并举”，面临政策瓶颈上的突破，应从系统的角度来制定政策进行实施，找寻破解城市房地产发展之道。
基金项目
辽宁省经济社会发展研究课题(2019lslktwzz-025)。辽宁省十三五教育科学规划课题(L16BTJ002)。